חיפוש
  • גיא סגלוביץ'

על הצעת החוק להקפאת השכירות בברלין

כאשר ישראלים רבים רוכשים נכסים בברלין וכאשר גם אצלנו עולה שוב ושוב שאלת יוקר המחיה, מעניין לבחון את הנעשה בעיר הבירה של הכלכלה הגרמנית. הצעת חוק רדיקלית שהונחה על שולחן הסנאט, נראית כלא יותר ממכשיר להשגת כותרות. באלו מקרים ועל מי תחול הצעת החוק, אם תעבור?


גיא סגלוביץ', עו"ד ונוטריון


העיתונות הישראלית מלאה בפרסומים הנוגעים להגבלות המוחלות לאחרונה על דמי שכירות של נכסים בברלין. הגם שהדברים לא נכתבים בריק, הם אינם מדויקים. ראוי אם כן לעשות סדר.


חברי מפלגת השמאל בברלין הגישו הצעת חוק מקומית, אשר נועדה להתמודד עם עלית מחירי השכירות. זאת, על בסיס התפיסה הנפוצה בגרמניה, לפיה זכותו של אדם למגורים במחיר בר השגה. הצעת החוק באה על רקע דיונים רבים, דרישות מצד ארגוני שוכרים והחלטות בתי המשפט, אשר נכנסים כולם תחת הסיסמה "Mietpreisbremse " – "בלימת דמי השכירות".


מציעי החוק רוצים לקבוע דמי שכירות מקסימליים לדירות מגורים, על בסיס העקרונות אשר יפורשו להלן. בגרמניה מתנהל דיון ער סביב העניין כאשר רבים סבורים כי החוק כפי שהינו מוצע אינו חוקתי ולפיכך או שלא יעבור או שיבוטל. כך עולה השאלה האם בכלל בסמכות הסנאט בברלין לחוקק חוק מן הסוג הזה. שאלות אלו יתבררו רק לאחר ובמידה והחוק יתקבל בידי המוסדות המחוקקים.


לאחר שזה נאמר, ניכנס לפרטי הצעת החוק:


מוצע לקבע את דמי השכירות לתקופה של 5 שנים

א. מוצע להטיל מגבלות על דמי השכירות החל מיום 18.6.2019 למשך 5 שנים.

ב. מוצע כי דמי השכירות המקסימליים הנ"ל יהיו על סך של 9.8 יורו למטר. בניין שעבר מודרניזציה – הליך שיפוץ מוגדר – במהלך 14 השנים האחרונות, יוכל לגבות דמי שכירות בסכום נוסף של 1.4 יורו למטר.


על מי מוצע להטיל את המגבלות ועל מי לא?

א. הצעת החוק מבקשת לחול על השכרה מחדש ובמקרים בהם דמי השכירות גבוהים ב – 30% מההכנסה נטו של הדיירים. מובן כי מגבלה זו מצמצמת את תחולת החוק באופן משמעותי, כאשר באזורים חזקים כלכלית הרלוונטיות שלה פוחתת.


ב. הצעת החוק מבהירה כי המגבלות לא יחולו על נכסים שנבנו לאחר שנת 2014.


ג. דירות נופש הוחרגו והחוק לא יחול עליהן.


ד. מציעי החוק מציעים להטיל את המגבלות אך ורק על דירות אשר גודלן אינו עובר את המפתח הבא:

(1) דירה בה מתגורר אדם אחד ושטחה אינו עולה על 50 מ"ר.

(2) דירה בה מתגוררות שתי נפשות ושטחה אינו עולה על 65 מ"ר.

(3) דירה בה מתגוררות שלוש נפשות ושטחה אינו עולה על 80 מ"ר.

(4) דירה בה מתגוררות ארבע נפשות ושטחה אינו עולה על 90 מ"ר.

כל דייר נוסף מגדיל את השטח הנדרש לצורך תחולת החוק ב – 12 מ"ר.


ה. בעלי נכסים יוכלו להביא ראיות לכך כי דמי השכירות המופחתים יביאו לאובדן הנכס, במקרה כזה תינתן החרגה.


לדוגמה, דירה בשטח של 50 מ"ר, שלא עברה מודרניזציה, שמושכרת מחדש לדייר קיים, שנבנתה לפני 2015, כאשר הדייר גר בגפו וכאשר הכנסתו של אותו דייר נמוכה מ – 1,640 יורו, יוגבלו דמי השכירות במקרה שלה ל – 490 יורו לחודש.


מגבלות נוספות על הגדלת השכירות בשל ביצוע שיפוץ

ככלל, זכויות הדיירים בגרמניה מעוגנות בחקיקה הקיימת. חוקי השכירות המורכבים בגרמניה מעניקים זכויות והגנות לדיירים, גם בהתייחס לדמי השכירות. החוק קובע כי העלאת השכירות לדיירים מוגנים מותרת באופן יחסי לכספים המושקעים בנכסים. דרך מוכרת להעלאה כזו, שהמדינה מעודדת, היא שיפוצים בבניינים – מודרניזציה – והעלאת דמי השכירות בסיומם.


לאורך השנים, המנגנון הוכיח את עצמו ואפשר לקיים בגרמניה כלכלה יציבה ונוחה הן לשוכרים והן למשכירים, תוך שהראשונים נהנים מדירות ללא צורך ברכישתן והאחרונים נהנים מהשקעה בטוחה והכנסה יציבה.


הצעת החוק קובעת כללי דיווח וקבלת אישור מראש, בכל שנוגע לעבודות מודרניזציה (חידוש) אשר מאפשרות הגדלת דמי השכירות הנגבים.


הגם שיש בהצעת החוק כדי לכוון למתן הגנה על אוכלוסיות חלשות של שוכרי נכסים, כותב שורות אלו סבור, כפי שסברו לפניו, כי רחוקה הדרך עד שהצעה זו תביא לשינוי. גם בהתעלם מהמגבלות החוקתיות של יישום החוק, כוחות השוק הוכיחו כי כאשר יש מחסור בדירות מגורים, כמו בכל מוצר אחר, לא ניתן בפועל להתערב במחירים בצורה אפקטיבית.


*אין להתייחס בכתוב לעיל כייעוץ מכל סוג שהוא או כייעוץ משפטי. הכתוב מבוסס על הערכות וניתוחים שנעשו במשרדי עורכי דין בברלין על סמך המידע המצוי שם.


*כותב שורות אלו עומד בראש משרד סגלוביץ' ושות' המתמחה מזה עשרים שנה בליווי לקוחות, משקיעים, חברות וקרנות בפעילותם בגרמניה.

28 צפיות

פוסטים אחרונים

הצג הכול

ייפוי כוח מתמשך: על מה ולמה?

מאת עו"ד גל רגב ייפוי כוח מתמשך הוא כלי משפטי חדש (אפריל 2017) שנוצר על ידי תיקון בחוק הכשרות המשפטית. באמצעות ייפוי כוח מתמשך יכול כל אדם כשיר מגיל 18 ומעלה להחליט מי ידאג לזכויותיו, בריאותו ורווחתו,

רח' ששת הימים 45 כפר סבא

טל: 09-7460386   פקס: 09-7460385

45 Sheshet Hayamim St. Kfar Saba  

Tel: +972-9-7460386 Fax: +972-9-7460385

©2020 by Segalovich & Co. Law Firm & Notary סגלוביץ' ושות' משרד עורכי דין ונוטריון.